Aktualisiert: August 2026
Kurzantwort: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann die Vermietung einer Eigentumswohnung nicht in jeder Konstellation einfach per Mehrheitsbeschluss verbieten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18 – wichtige Grenzen für ein Verbot der Kurzzeitvermietung gesetzt. Entscheidend sind jedoch immer die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, bestehende Vereinbarungen und Beschlüsse sowie die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Das Urteil bedeutet deshalb nicht, dass jede Kurzzeitvermietung oder Ferienvermietung in jeder Eigentümergemeinschaft automatisch erlaubt ist. Ebenso wenig ist Wohnen auf Zeit allein deshalb automatisch rechtssicher, weil ein Mietvertrag mindestens einen Monat läuft.
In diesem Beitrag erklären wir, was der BGH tatsächlich entschieden hat, was sich seit 2019 im Wohnungseigentumsrecht verändert hat und worauf Eigentümer achten sollten, wenn sie ihre Wohnung kurzfristig oder möbliert auf Zeit vermieten möchten.
Direkt zu:
Was hat der BGH entschieden?
Was gilt nach heutigem WEG-Recht?
Kann die WEG Vermietung verbieten?
Was gilt bei Lärm und Störungen?
Kurzzeitvermietung oder Wohnen auf Zeit?
Checkliste für Eigentümer
Häufige Fragen
BGH-Urteil V ZR 112/18: Was wurde tatsächlich entschieden?
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Teilungserklärung erlaubte ausdrücklich auch die vorübergehende oder wechselnde Vermietung der Wohnungen, zum Beispiel an Feriengäste.
Zusätzlich enthielt die Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel. Danach konnten bestimmte Regelungen mit einer qualifizierten Mehrheit geändert werden.
Die Mehrheit der Eigentümer beschloss daraufhin, die kurzfristige Vermietung an Feriengäste zu verbieten. Eine Eigentümerin, die diesem Verbot nicht zugestimmt hatte, klagte dagegen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH stellte klar: Die Zweckbestimmung einer Eigentumswohnung gehört zu den besonders geschützten Rechten des jeweiligen Sondereigentümers. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt es der Mehrheit nicht ohne Weiteres, diese Nutzungsmöglichkeit gegen den Willen eines betroffenen Eigentümers wesentlich einzuschränken.
Für die im entschiedenen Fall ausdrücklich erlaubte Kurzzeitvermietung bedeutete dies: Ein auf die allgemeine Öffnungsklausel gestütztes Verbot war nur rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmten.
Urteil:
BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18
Wichtig: Daraus sollte nicht der verkürzte Satz „Eine WEG darf Kurzzeitvermietung niemals verbieten“ abgeleitet werden. Das BGH-Urteil betrifft eine konkrete rechtliche Konstellation, in der die Teilungserklärung die kurzfristige Vermietung bereits ausdrücklich gestattete.
Was gilt nach heutigem Wohnungseigentumsrecht?
Seit dem BGH-Urteil von 2019 wurde das Wohnungseigentumsgesetz umfassend reformiert. Deshalb sollten ältere Artikel nicht mehr einfach mit den damaligen Paragraphen weitergeführt werden.
Für Eigentümer sind heute unter anderem folgende Regelungen wichtig:
§ 13 WEG – Rechte des Wohnungseigentümers
Nach § 13 WEG darf ein Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren und es insbesondere selbst bewohnen, vermieten oder verpachten, soweit nicht gesetzliche oder wirksame andere Beschränkungen entgegenstehen.
§ 13 Wohnungseigentumsgesetz – aktuelle Fassung
§ 14 WEG – Rechte der anderen Eigentümer bleiben bestehen
Die eigene Nutzungsmöglichkeit endet dort nicht, wo die Interessen der übrigen Gemeinschaft beginnen. Eigentümer müssen unter anderem darauf achten, dass andere Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
§ 14 Wohnungseigentumsgesetz – Pflichten des Wohnungseigentümers
§ 19 WEG – die Gemeinschaft kann die Benutzung regeln
Soweit Verwaltung und Benutzung nicht bereits durch Vereinbarungen geregelt sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung Beschlüsse fassen. Dazu gehört beispielsweise auch eine Hausordnung.
§ 19 Wohnungseigentumsgesetz – Regelung der Verwaltung und Benutzung
Kann eine WEG Kurzzeitvermietung heute verbieten?
Eine pauschale Ja-oder-Nein-Antwort wäre unseriös. Entscheidend ist der konkrete Einzelfall.
Eigentümer sollten insbesondere prüfen:
- Welche Zweckbestimmung enthält die Teilungserklärung?
- Was steht in der Gemeinschaftsordnung?
- Gibt es bereits wirksame Vereinbarungen oder Beschlüsse zur Vermietung?
- Handelt es sich tatsächlich um Wohnnutzung oder um eine touristisch bzw. gewerblich geprägte Nutzung?
- Kommt es durch die konkrete Vermietung zu Störungen anderer Bewohner?
- Gelten am Standort zusätzliche öffentlich-rechtliche Vorschriften?
Genau deshalb ist das BGH-Urteil von 2019 weiterhin interessant: Es zeigt, dass eine Eigentümermehrheit nicht uneingeschränkt über die grundlegenden Nutzungsrechte eines einzelnen Sondereigentümers verfügen kann.
Eine weitere urbanbnb-Einordnung zu dieser Frage finden Sie hier:
Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung verbieten? – urbanbnb antwortet
Kurzzeitvermietung bedeutet keinen Freibrief für Störungen
Auch eine grundsätzlich zulässige Vermietung bedeutet nicht, dass andere Bewohner jede Beeinträchtigung hinnehmen müssen.
Problematisch können beispielsweise sein:
- regelmäßige erhebliche Lärmbelästigungen,
- fortlaufende Verstöße gegen die Hausordnung,
- Überbelegung,
- Beeinträchtigungen gemeinschaftlicher Flächen,
- oder andere konkrete Störungen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens.
Bei rechtswidrigen Eigentumsbeeinträchtigungen kann unter anderem ein Beseitigungs- beziehungsweise Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB in Betracht kommen.
§ 1004 BGB – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
Entscheidend ist daher die Unterscheidung zwischen der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Nutzungsform und konkreten Beeinträchtigungen durch deren tatsächliche Ausübung.
Kurzzeitvermietung, Ferienwohnung und Wohnen auf Zeit sind nicht dasselbe
Im Alltag werden Begriffe wie Kurzzeitvermietung, Ferienwohnung, möblierte Vermietung und Wohnen auf Zeit häufig vermischt. Für die rechtliche und praktische Einordnung kann die tatsächliche Nutzung jedoch entscheidend sein.
Touristische Kurzzeitvermietung
Bei einer klassischen Ferienwohnung wechseln Gäste häufig bereits nach wenigen Tagen. Die Nutzung kann entsprechend touristisch geprägt sein.
Möbliertes Wohnen auf Zeit
Beim Wohnen auf Zeit wird eine möblierte Wohnung dagegen für einen begrenzten, aber längeren Zeitraum als vorübergehendes Zuhause genutzt – beispielsweise wegen eines Projekts, eines neuen Arbeitsplatzes, eines Umzugs, einer beruflichen Entsendung oder einer Übergangssituation.
urbanbnb konzentriert sich auf möbliertes Wohnen auf Zeit ab einem Monat und damit nicht auf täglich wechselnde touristische Gäste.
Mehr zum Unterschied und zur Einordnung innerhalb einer WEG:
WEG-Recht und Wohnen auf Zeit: Was Vermieter wissen sollten
Aber auch hier gilt: Eine Mindestmietdauer von einem Monat ist kein allgemeiner gesetzlicher „Freifahrtschein“. Ob eine konkrete Vermietung zulässig ist, kann zusätzlich von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, örtlichem Zweckentfremdungsrecht, Bau- und Nutzungsrecht und weiteren Umständen abhängen.
Warum Wohnen auf Zeit für Eigentümer interessant sein kann
Wer seine Wohnung nicht dauerhaft vermieten möchte, aber gleichzeitig keine touristische Vermietung mit ständig wechselnden Gästen sucht, kann möbliertes Wohnen auf Zeit als Alternative prüfen.
Typische Zielgruppen sind beispielsweise:
- Projektmitarbeiter,
- Fachkräfte und Expats,
- Pendler,
- Menschen während eines beruflichen Umzugs,
- Personen in vorübergehenden Wohnsituationen.
Wohnung möbliert auf Zeit vermieten – Informationen für urbanbnb-Gastgeber
Sie sind noch nicht sicher, ob Ihre Immobilie dafür geeignet ist?
Prüfen: Ist meine Wohnung für Wohnen auf Zeit geeignet?
Checkliste: Was Eigentümer vor der Vermietung prüfen sollten
- Teilungserklärung lesen: Welche Zweckbestimmung ist für die Wohnung vorgesehen?
- Gemeinschaftsordnung kontrollieren: Gibt es besondere Vereinbarungen zur Vermietung?
- WEG-Beschlüsse prüfen: Welche Regeln wurden bereits wirksam beschlossen?
- Nutzungsart realistisch einordnen: Handelt es sich um echte Wohnnutzung, Ferienvermietung oder eine anderweitig geprägte Nutzung?
- Hausordnung einhalten: Auch Mieter und Gäste sollten über die geltenden Regeln informiert werden.
- Örtliche Vorschriften prüfen: Zweckentfremdung, Nutzungsänderung und kommunale Regelungen können je nach Stadt oder Gemeinde unterschiedlich sein.
- Bei Zweifeln fachlichen Rat einholen: Besonders bei unklarer Teilungserklärung oder bestehendem Streit innerhalb einer WEG kann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.
Häufige Fragen zur WEG und Kurzzeitvermietung
Darf eine WEG Kurzzeitvermietung grundsätzlich verbieten?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Im BGH-Verfahren V ZR 112/18 war die kurzfristige Vermietung in der Teilungserklärung ausdrücklich gestattet. Ein Verbot auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel durfte deshalb nicht einfach gegen den Willen eines betroffenen Eigentümers beschlossen werden.
Sagt das BGH-Urteil, dass Airbnb oder Ferienvermietung immer erlaubt sind?
Nein. Das Urteil betrifft eine konkrete wohnungseigentumsrechtliche Konstellation. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, bestehende Vereinbarungen, die tatsächliche Nutzung sowie weitere gesetzliche Vorschriften müssen gesondert geprüft werden.
Kann die WEG verlangen, dass eine Vermietung gemeldet wird?
Im Verfahren V ZR 112/18 hat sich der BGH auch mit einer Anzeigepflicht für die Überlassung einer Wohnung an Dritte beschäftigt. Eine solche Regelung wurde in der dortigen Konstellation anders beurteilt als ein vollständiges Verbot der Kurzzeitvermietung. Welche Informations- oder Anzeigepflichten heute konkret gelten oder wirksam beschlossen werden können, muss anhand der jeweiligen Gemeinschaftsordnung und des aktuellen Rechts geprüft werden.
Was passiert bei Lärm oder anderen Störungen?
Auch bei grundsätzlich zulässiger Vermietung müssen konkrete erhebliche Beeinträchtigungen nicht ohne Weiteres hingenommen werden. Die Gemeinschaft und betroffene Eigentümer können je nach Sachverhalt gegen Störungen vorgehen.
Ist Wohnen auf Zeit ab einem Monat automatisch erlaubt?
Nein. Ein Aufenthalt von mindestens einem Monat allein entscheidet die Rechtsfrage nicht. Wichtig sind insbesondere die tatsächliche Wohnnutzung, die Regelungen der WEG sowie mögliche örtliche Vorschriften.
Wo können Vermieter mehr über Wohnen auf Zeit erfahren?
Weitere Antworten zu Ablauf, Zielgruppen und Vermietung finden Eigentümer in den urbanbnb Gastgeberinformationen und FAQ .
Fazit: BGH-Urteil genau lesen statt pauschal interpretieren
Das BGH-Urteil V ZR 112/18 ist ein wichtiges Urteil für Wohnungseigentümer, weil es die Grenzen von Mehrheitsbeschlüssen bei grundlegenden Nutzungsrechten deutlich macht.
Die zentrale Erkenntnis lautet jedoch nicht „Kurzzeitvermietung ist immer erlaubt“. Entscheidend ist vielmehr, welche Nutzung für die Wohnung vereinbart wurde, welche Rechte dem einzelnen Eigentümer zustehen und welche wirksamen Regeln innerhalb der WEG bestehen.
Für Eigentümer, die keine touristische Tagesvermietung wünschen, kann möbliertes Wohnen auf Zeit eine interessante Alternative sein. urbanbnb ist seit vielen Jahren auf die Vermittlung möblierter Wohnungen und Zimmer für Aufenthalte ab einem Monat spezialisiert.
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Oder informieren Sie sich über die Unterschiede zur touristischen Kurzzeitvermietung:
Airbnb-Alternative für Vermieter: Wohnen auf Zeit mit urbanbnb
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wohnungseigentumsrecht, öffentlich-rechtliche Vorgaben und die konkrete Teilungserklärung können im Einzelfall zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Stand: August 2026.
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